تُعد المنازعات الإيجارية من أكثر المنازعات شيوعاً، ولا
سيما عندما يمتنع المستأجر عن سداد الأجرة أو يستمر في شغل العقار بعد انتهاء عقد
الإيجار. وفي بعض الحالات قد يلجأ المؤجر إلى وسائل ضغط مباشرة، مثل قطع
الكهرباء أو المياه أو تعطيل الخدمات الأساسية عن العقار، بهدف إجبار المستأجر على
الإخلاء.
فهل يملك المؤجر قانوناً اتخاذ مثل هذه الإجراءات؟ وهل
يحق له قطع الخدمات إذا كان المستأجر متأخراً في سداد الأجرة أو انتهت مدة عقد
الإيجار؟
أولاً: لا يجوز للمؤجر استرداد العقار بفرض الأمر الواقع
·
الأصل أن وجود خلاف بين المؤجر والمستأجر لا يمنح أيّاً منهما الحق في
اقتضاء حقه بنفسه خارج الإطار الذي رسمه القانون.
·
فإذا كان المؤجر يرى أن المستأجر أخل بالتزاماته، سواء بسبب عدم سداد
الأجرة أو مخالفة شروط عقد الإيجار أو انتهاء مدة العقد، فإن الطريق الصحيح هو اتخاذ
الإجراءات القانونية المقررة للمطالبة بالإخلاء واسترداد العقار.
·
أما اللجوء إلى قطع الكهرباء أو المياه أو تعطيل الخدمات الأساسية بقصد
الضغط على المستأجر وإجباره على مغادرة العقار، فلا يُعد بديلاً عن الإجراءات
القانونية المقررة للإخلاء، وقد يرتب مسؤولية قانونية متى توافرت شروطها وأدى
التصرف إلى إلحاق ضرر بالمستأجر.
ثانياً: المشرّع حدد حالات إخلاء المستأجر على سبيل
الحصر
وقد نظم المرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025
بإصدار قانون المعاملات المدنية، النافذ اعتباراً من الأول من يونيو 2026، العلاقة
بين المؤجر والمستأجر، إلى جانب التشريعات المحلية المنظمة للعلاقة الإيجارية في
كل إمارة.
كما حددت المادة (25) الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب
إخلاء المستأجر، سواء قبل انتهاء مدة الإيجار أو عند انتهاء العقد.
أولا
/ اسباب الإخلاء قبل انتهاء مدة عقد الإيجار
يكون للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة الإجارة
في الحالات التي حددها القانون حصراً، ومن أبرزها:
- عدم سداد
المستأجر بدل الإيجار أو جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره
بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن
دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية.
- استعمال العقار أو
السماح باستعماله في غرض
غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب العامة.
- ترك المحل التجاري دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً
متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة، وفق الشروط القانونية.
- إحداث المستأجر تغييراً في العقار
يؤثر على سلامته أو إلحاق الضرر به نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم.
- استعمال العقار في غير الغرض المؤجر
من أجله أو بالمخالفة لأنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي.
- ثبوت أن العقار آيل للسقوط وفق
التقرير الفني المطلوب قانوناً.
- عدم مراعاة أي التزام فرضه القانون
أو عقد الإيجار خلال المدة المحددة بعد إخطار المستأجر.
- هدم العقار وإعادة بنائه إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور
العمراني ذلك وفق ما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
وقد اشترط القانون، بالنسبة للحالات الواردة في الفقرة
الأولى من المادة (25)، أن يتم إخطار المستأجر عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
ثانيا
/ اسباب الإخلاء بعد انتهاء مدة عقد
الإيجار
لم يترك المشرّع الأمر مفتوحاً للمؤجر بمجرد انتهاء
العقد، وإنما حدد كذلك حالات معينة يجوز فيها طلب الإخلاء عند انتهاء مدة الإيجار. ومن بينها:
هدم العقار
وإعادة بنائه
إذا رغب المالك في هدم العقار لإعادة بنائه
أو إضافة مبانٍ جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار، بشرط الحصول على التراخيص
اللازمة.
الترميم أو
الصيانة الشاملة
إذا كانت حالة العقار تستوجب الترميم أو
الصيانة الشاملة وتعذر تنفيذ الأعمال مع وجود المستأجر، مع ضرورة التثبت من حالة
العقار بالتقرير الفني المطلوب.
الاستعمال
الشخصي
إذا رغب المالك في استعادة العقار لاستعماله
الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، مع إثبات عدم ملكيته للبديل
المناسب لذلك الغرض.
بيع العقار
إذا رغب مالك العقار في بيع العقار المؤجر.
وفي هذه الحالات، أوجب القانون على المؤجر إخطار المستأجر بسبب الإخلاء قبل
اثني عشر شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، على أن يكون الإخطار عن طريق
الكاتب العدل أو البريد المسجل.
رابعاً:
هل انتهاء العقد يعطي المؤجر الحق في قطع الكهرباء والمياه؟
لا.
انتهاء مدة العقد أو تحقق أحد أسباب الإخلاء لا يعني أن
المؤجر أصبح مخولاً باتخاذ إجراءات مادية من تلقاء نفسه لإجبار المستأجر على
مغادرة العقار.
فالحق في الإخلاء يجب أن يمارس بالطريق الذي رسمه
القانون، وليس عن طريق تعطيل الخدمات الأساسية أو ممارسة الضغط على المستأجر.
وبالتالي، إذا انتهى عقد الإيجار أو تحقق سبب قانوني
للإخلاء، فعلى المؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية أمام الجهة المختصة، واستصدار
القرار أو الحكم اللازم، ثم تنفيذه وفق الإجراءات القانونية.
خامسا
: ماذا يحق للمستأجر إذا قام المؤجر بقطع الخدمات؟
إذا أقدم المؤجر على قطع الكهرباء أو المياه أو تعطيل
الخدمات الأساسية بقصد إجبار المستأجر على الإخلاء، فينبغي للمستأجر توثيق
الواقعة والاحتفاظ بما يثبتها، مثل الإخطارات والمراسلات والفواتير والصور وأي
مستندات أو أدلة تثبت انقطاع الخدمة وسبب الانقطاع.
كما يجوز له اللجوء إلى الجهة المختصة لاتخاذ الإجراءات
القانونية المناسبة، وقد يكون له، بحسب ظروف الواقعة وما يترتب عليها من أضرار، حق
المطالبة بالتعويض.
وتختلف الآثار القانونية من حالة إلى أخرى بحسب سبب قطع
الخدمة، والجهة التي قامت بالقطع، وما إذا كان القطع نتيجة إجراء مشروع من مزود
الخدمة أو نتيجة تدخل من المؤجر، ومدى الضرر الذي أصاب المستأجر.
الخلاصة
لا يجوز
للمؤجر أن يحوّل حقه في طلب الإخلاء إلى وسيلة لفرض الإخلاء بالقوة أو الضغط.
فإذا كان المستأجر قد أخل بالتزاماته، كعدم سداد الأجرة،
أو توافرت إحدى حالات الإخلاء التي حددها القانون، فإن للمؤجر الحق في سلوك
الطريق القانوني للمطالبة بالإخلاء واسترداد العقار.
أما قطع الكهرباء أو المياه أو تعطيل الخدمات الأساسية
بهدف إجبار المستأجر على المغادرة، فلا يحل محل الإجراءات القانونية المقررة
للإخلاء، وقد يعرّض المؤجر للمساءلة القانونية متى توافرت شروط المسؤولية.
فالقاعدة الأساسية هي: حق المؤجر في الإخلاء لا يعني حقه
في إخلاء المستأجر بنفسه، وإنما يجب أن يتم الإخلاء وفق الحالات والإجراءات التي
حددها القانون.
