تُعد مدة عقد الإيجار في إمارة دبي من المسائل المهمة في تحديد الجهة المختصة بنظر المنازعات الناشئة عنه، إذ لم يساوِ المشرّع بين الإيجار العادي والإيجار طويل الأمد.
وقد تناولت محكمة تمييز دبي هذه المسألة في الطعن رقم 440 لسنة 2015 (46) مدني، جلسة 21/4/2016، عند نظر نزاع حول عقد يتعلق باستغلال عيادات وصيدليات ووكالات سفر.
الإيجار العادي والإيجار طويل الأمد
استندت المحكمة إلى القرار الإداري رقم 134 لسنة 2013 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي، والذي اعتبر الإيجار طويل الأمد هو الإيجار الذي لا تقل مدته عن 10 سنوات ولا تتجاوز 99 سنة، بينما يعتبر الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 10 سنوات إيجاراً عادياً.
وهذه التفرقة لها أثر مباشر على الاختصاص القضائي.
فالمنازعات الناشئة عن عقود الإيجار العادية التي لا تتجاوز مدتها 10 سنوات تدخل في اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.
أما المنازعات الناشئة عن الإيجارات طويلة الأمد من 10 سنوات وحتى 99 سنة، والمشمولة بأحكام قانون التسجيل العقاري، فقد استبعدها المشرّع من اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية، وبالتالي لا يختص المركز بنظرها لمجرد كونها منازعة إيجارية.
وماذا عن عقد مدته 11 أو 20 أو 99 سنة؟
إذا أبرم الطرفان عقد إيجار مدته 11 سنة، فإنه من حيث المدة يدخل في نطاق الإيجار طويل الأمد، وكذلك الحال بالنسبة للعقد الذي تبلغ مدته 20 سنة أو 50 سنة أو حتى 99 سنة.
وبالتالي لا يكفي أن يكون النزاع متعلقاً بعقد إيجار للقول باختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية؛ بل يجب أولاً تحديد مدة العقد وطبيعته وما إذا كان من عقود الإيجار طويل الأمد المشمولة بالتسجيل العقاري.
العبرة بحقيقة العقد وليس باسمه
ومن المبادئ المهمة التي قررتها محكمة التمييز في الحكم ذاته أن العبرة في تكييف العقد بحقيقة الواقع والنية المشتركة للمتعاقدين، وليس بمجرد الألفاظ أو الوصف الذي يطلقه الطرفان على العقد.
فقد يكون العقد معنونه بأنه "إيجار"، بينما تكشف بنوده وملابساته عن علاقة قانونية مختلفة، والعكس صحيح.
كما أكدت المحكمة أن محكمة الموضوع هي صاحبة السلطة في تكييف العقد والدعوى التكييف القانوني الصحيح، متى كان استخلاصها سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق.
الخلاصة
يمكن تلخيص القاعدة في أن:
الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 10 سنوات يعد إيجاراً عادياً وتدخل المنازعات الناشئة عنه في اختصاص مركز فض المنازعات الإيجارية، أما الإيجار طويل الأمد الذي تتراوح مدته من 10 إلى 99 سنة، متى كان مشمولاً بأحكام التسجيل العقاري، فلا يختص المركز بالمنازعات الناشئة عنه.
وعليه، فإن عقد الإيجار لمدة 11 سنة يختلف من حيث الاختصاص عن عقد الإيجار لمدة 9 سنوات، رغم أن كليهما عقد إيجار؛ لأن المشرّع رتب على وصف العقد بأنه إيجار طويل الأمد أثراً في تحديد الجهة المختصة بنظر النزاع.
